Pożyczka pod hipotekę: zabezpieczenia wyjaśnione prosto

Nie każdy chce być właścicielem remontowanego mieszkania i przejmować ryzyko jego sprzedaży. Część osób woli pożyczyć pieniądze spółce na ustalony, stały procent i wiedzieć z góry, ile i kiedy ma otrzymać. Wtedy najważniejsze pytanie brzmi: co mnie zabezpiecza, jeśli coś pójdzie nie tak? W tym artykule tłumaczę prostym językiem, jak działa pożyczka dla XOOL.PL zabezpieczona hipoteką i jakie dokumenty ją wspierają.

Na początek jasna informacja. XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Pożyczka to zwykła umowa cywilnoprawna między Tobą a spółką, dotycząca konkretnej kwoty i konkretnej nieruchomości, na której ustanawiana jest hipoteka.

Czym pożyczka różni się od flipa 50/50

W modelu flip 50/50 kupujesz mieszkanie na siebie, a zysk dzielimy po połowie po sprzedaży. Możesz zarobić więcej, ale Twój wynik zależy od ceny sprzedaży, kosztów remontu i czasu.

W modelu pożyczki nie jesteś właścicielem mieszkania. Pożyczasz pieniądze spółce na określony czas i na stałe oprocentowanie zapisane w umowie. Twój dochód nie rośnie, gdy projekt pójdzie świetnie, ale też nie zależy bezpośrednio od tego, za ile sprzedamy konkretne mieszkanie. Ryzyko jest inne: sprowadza się głównie do tego, czy spółka spłaci pożyczkę w terminie, a jeśli nie, to czy zabezpieczenia pozwolą odzyskać pieniądze.

Hipoteka, czyli wpis w księdze wieczystej

Hipoteka to prawo wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, w dziale czwartym, na rzecz pożyczkodawcy. Ustanawia się ją u notariusza, a zaczyna obowiązywać z chwilą wpisu dokonanego przez sąd.

Co daje hipoteka? Jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, możesz dochodzić swoich pieniędzy z tej nieruchomości, i to nawet wtedy, gdy zmieni ona właściciela. Masz też pierwszeństwo przed zwykłymi wierzycielami spółki.

Przy hipotece warto sprawdzić trzy rzeczy:

• Miejsce hipoteki: czy jesteś na pierwszym miejscu, czy przed Tobą jest np. bank. Wierzyciel z wcześniejszym wpisem jest zaspokajany wcześniej.
• Kwotę hipoteki: zwykle ustala się ją wyżej niż sama pożyczka, żeby objęła też odsetki i koszty.
• Stan księgi wieczystej: czy nie ma w niej wzmianek o toczących się sprawach, służebności lub innych obciążeń.

Księgę wieczystą możesz przejrzeć samodzielnie i bezpłatnie w internetowym portalu Ministerstwa Sprawiedliwości, jeśli znasz jej numer. Zawsze go podaję przed podpisaniem umowy.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC)

To oświadczenie spółka składa u notariusza w formie aktu notarialnego. Określa w nim kwotę, do której poddaje się egzekucji, oraz termin, po którym możesz z niego skorzystać.

Po co to jest? Bez takiego oświadczenia, jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, trzeba by najpierw wytoczyć sprawę w sądzie i czekać na wyrok, co może trwać miesiącami. Z aktem notarialnym wystarczy złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, a potem skierować sprawę do komornika. Droga do odzyskania pieniędzy jest wyraźnie krótsza, choć nadal wymaga czasu i formalności.

Weksel in blanco

Weksel in blanco to dokument podpisany przez spółkę, w którym nie wpisano jeszcze kwoty. Towarzyszy mu deklaracja wekslowa, która mówi, kiedy i na jaką kwotę można go wypełnić. Weksel pozwala stosunkowo szybko uzyskać w sądzie nakaz zapłaty. Traktuję go jako uzupełnienie hipoteki i oświadczenia z art. 777 KPC, a nie samodzielne zabezpieczenie.

Bufor wartości, czyli zabezpieczenie w liczbach

Najlepiej przygotowane dokumenty nie pomogą, jeśli nieruchomość jest warta mniej niż dług. Dlatego tak ważna jest relacja między wartością nieruchomości a kwotą pożyczki z odsetkami. Im większa nadwyżka wartości, tym bezpieczniejszy bufor na wypadek spadku cen lub kosztów egzekucji.

Pytaj, skąd pochodzi wycena. Ja opieram się na cenach transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie tylko na cenach z ogłoszeń. Na życzenie możesz zlecić własną wycenę niezależnemu rzeczoznawcy.

Jak wygląda to krok po kroku

Najpierw rozmawiamy o kwocie i okresie pożyczki. Potem pokazuję nieruchomość, jej księgę wieczystą i wycenę. Jeśli wszystko Ci odpowiada, przesyłam projekt umowy do spokojnego przeczytania i konsultacji z prawnikiem. Następnie spotykamy się u notariusza, gdzie podpisujemy dokumenty dotyczące hipoteki i oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Pieniądze przelewasz na rachunek spółki z białej listy, a notariusz składa wniosek o wpis hipoteki. Odsetki wypłacamy zgodnie z harmonogramem z umowy, a kapitał wraca w ustalonym terminie.

Jakie ryzyko zostaje

Mówię o tym otwarcie, bo pożyczka pod hipotekę nie jest lokatą bankową:

• Nie obejmuje jej system ochrony depozytów bankowych (BFG) ani żaden podobny mechanizm.
• Spółka może spóźnić się ze spłatą, a egzekucja z nieruchomości trwa i kosztuje.
• Wartość nieruchomości może spaść poniżej zakładanej.
• Przez okres pożyczki nie masz dostępu do tych pieniędzy, chyba że umowa przewiduje wcześniejszy zwrot.

W najgorszym scenariuszu możesz odzyskać mniej, niż pożyczyłeś, albo odzyskać pieniądze znacznie później. Dlatego proponuję pożyczanie tylko wolnych środków i nigdy nie zachęcam do brania na ten cel kredytu.

Podatki i koszty formalne

Odsetki od pożyczki udzielonej przez osobę prywatną są co do zasady opodatkowane zryczałtowanym podatkiem 19%, który spółka jako płatnik pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego. Na rękę otrzymujesz więc kwotę po podatku. Od umowy pożyczki należy się też podatek PCC, który zgodnie z przepisami płaci pożyczkobiorca, czyli spółka. Koszty notariusza i wpisu hipoteki są ustalane w umowie. Szczegóły Twojej sytuacji najlepiej potwierdzić z doradcą podatkowym.

Checklista przed udzieleniem pożyczki

• Znam numer księgi wieczystej i sprawdziłem ją samodzielnie.
• Wiem, na którym miejscu będzie moja hipoteka i na jaką kwotę.
• Znam wartość nieruchomości i wiem, skąd pochodzi wycena.
• Oprocentowanie jest stałe i zapisane w umowie.
• Wiem, kiedy wypłacane są odsetki i kiedy wraca kapitał.
• Umowa opisuje, co się dzieje przy opóźnieniu w spłacie.
• Spółka złoży oświadczenie z art. 777 KPC u notariusza.
• Sprawdziłem spółkę w KRS i na białej liście podatników VAT.
• Przelew idzie na rachunek widoczny na białej liście.
• Umowę przeczytał prawnik, któremu ufam.

Jeśli chcesz porozmawiać o takiej formie współpracy, bez pośpiechu i bez zobowiązań, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Czy pożyczka pod hipotekę jest bezpieczniejsza niż flip?

Jest inna. Masz stały procent i zabezpieczenie na nieruchomości, ale nie korzystasz z wyższego zysku, gdy projekt pójdzie dobrze. Ryzyko istnieje w obu modelach, tylko rozkłada się inaczej.

Na jak długo udziela się takiej pożyczki?

Najczęściej na okres zbliżony do czasu trwania projektu, czyli od kilku miesięcy do około dwóch lat. Termin zawsze zapisujemy w umowie.

Co się stanie, jeśli spółka nie odda pieniędzy w terminie?

Najpierw rozmawiamy i szukamy rozwiązania. Jeśli to nie pomoże, możesz skorzystać z oświadczenia z art. 777 KPC i hipoteki, czyli skierować sprawę do komornika i dochodzić należności z nieruchomości.

Czy mogę wybrać nieruchomość, na której będzie hipoteka?

Przed podpisaniem umowy pokazuję konkretną nieruchomość i jej księgę wieczystą. Jeśli coś Ci nie odpowiada, po prostu nie podpisujesz umowy.

Kto płaci notariusza?

To ustalamy w umowie przed jej podpisaniem, tak żebyś znał wszystkie koszty z góry.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.