10 pytań, zanim zainwestujesz we flipa

Flipy mieszkań stały się popularne. W internecie łatwo znaleźć firmy i osoby, które zapraszają do wspólnych projektów. Większość działa rzetelnie, ale zanim powierzysz komukolwiek swoje oszczędności, warto zadać kilka konkretnych pytań. Poniżej zebrałem dziesięć, które sam zadałbym przed inwestycją. Zachęcam, żeby zadać je także mnie.

Dla porządku: XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Współpracujemy na podstawie indywidualnych umów cywilnoprawnych, zawsze dotyczących konkretnego mieszkania.

1. Kto będzie właścicielem mieszkania?

To pytanie numer jeden. Najbardziej przejrzysta sytuacja jest wtedy, gdy mieszkanie kupujesz na siebie aktem notarialnym i jesteś wpisany do księgi wieczystej. Druga dobra opcja to pożyczka dla spółki, w której Twoje pieniądze zabezpiecza hipoteka na konkretnej nieruchomości.

Ostrożność zalecam przy modelach, w których pieniądze trafiają do wspólnej puli, a nikt nie potrafi wskazać, w jakie konkretne mieszkanie zostały zainwestowane.

2. Z jaką firmą rozmawiam?

Sprawdź spółkę w Krajowym Rejestrze Sądowym: od kiedy istnieje, kto jest w zarządzie, czy nie jest w likwidacji. Zobacz, czy figuruje na białej liście podatników VAT i czy nie ma jej na liście ostrzeżeń publicznych KNF. Wpisz nazwę firmy i nazwiska osób z zarządu w wyszukiwarkę. To zajmie kwadrans, a może oszczędzić wielu nerwów.

3. Czy mogę zobaczyć poprzednie realizacje?

Zdjęcia przed i po są miłe, ale jeszcze lepiej zobaczyć wyremontowane mieszkanie na żywo albo trwający remont. Zapytaj też o liczby: ile kosztował zakup, remont, za ile się sprzedało i ile trwało. Rzetelny partner pokaże także projekty, które poszły gorzej niż plan, i powie, czego się na nich nauczył.

4. Jak wygląda kalkulacja?

Poproś o pełną kalkulację na piśmie. Powinna zawierać nie tylko cenę zakupu i remont, ale też podatek PCC (na rynku wtórnym zwykle 2%), notariusza, opłaty sądowe, czynsz i media za cały czas projektu, home staging i koszty sprzedaży.

Zapytaj o wariant pesymistyczny. Dobry wariant pesymistyczny zakłada jednocześnie niższą cenę sprzedaży, wyższe koszty i dłuższy czas. Jeśli ktoś pokazuje tylko jeden, optymistyczny scenariusz, to sygnał ostrzegawczy.

5. Skąd wiadomo, za ile sprzedamy?

Ceny w ogłoszeniach to oczekiwania sprzedających. Rzetelna prognoza opiera się na cenach transakcyjnych, czyli kwotach z aktów notarialnych, które można znaleźć w Rejestrze Cen Nieruchomości. Poproś o kilka przykładów podobnych mieszkań sprzedanych w okolicy w ostatnich miesiącach.

6. Co, jeśli remont się przedłuży lub podrożeje?

To zdarza się często, zwłaszcza w starszych budynkach. Umowa powinna określać budżet remontu, maksymalny limit jego przekroczenia (u nas to 15%) oraz zasadę, że każdy dodatkowy wydatek wymaga Twojej akceptacji. Zapytaj też, kto pokrywa przekroczenie ponad limit.

7. Jak będę informowany?

Nie musisz codziennie dzwonić, ale powinieneś wiedzieć, co dzieje się z Twoimi pieniędzmi. Dobra praktyka to regularny raport, np. co dwa tygodnie, ze zdjęciami postępu prac i zestawieniem wydatków wraz z fakturami.

8. Jak i kiedy rozliczamy zysk?

Zapytaj o kolejność: czy najpierw wraca cały Twój kapitał, a dopiero potem dzieli się zysk? Jak liczone są koszty? Kto rozlicza podatek od sprzedaży? W modelu flip 50/50 zysk to cena sprzedaży minus wszystkie udokumentowane koszty, dzielony po połowie.

Pamiętaj o podatkach. Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym je kupiłeś, co do zasady oznacza 19% PIT od dochodu. Przy kilku flipach urząd może uznać to za działalność gospodarczą. Przed startem porozmawiaj z doradcą podatkowym.

9. Jakie są drogi wyjścia?

Co, jeśli mieszkanie nie sprzeda się w planowanym czasie? Możliwości jest kilka: korekta ceny, lepsza prezentacja, czasowy wynajem, a w Zagłębiu także kwatera pracownicza. Lepiej znać plan B, zanim podpiszesz umowę, niż szukać go w trakcie.

10. Czy ktoś obiecuje mi zysk bez ryzyka?

Jeśli tak, zapal czerwoną lampkę. Inwestycje w nieruchomości mogą przynieść mniej niż prognoza, a nawet stratę. Uczciwy partner mówi o tym wprost i pokazuje, co może pójść nie tak. U nas średni zysk na zamkniętym projekcie w ostatnich 24 miesiącach wyniósł około 48 tys. zł przed opodatkowaniem, ale to średnia z przeszłości, a nie obietnica na przyszłość.

Jak rozmawiać o odpowiedziach

Sama lista pytań to dopiero połowa pracy. Druga połowa to uważne słuchanie odpowiedzi. Zwróć uwagę, czy rozmówca odpowiada konkretnie, liczbami i dokumentami, czy raczej ogólnikami w stylu „na pewno się uda” albo „tak robią wszyscy”. Dobrym zwyczajem jest zapisywanie odpowiedzi i poproszenie o potwierdzenie najważniejszych ustaleń mailem. Jeśli coś jest dla Ciebie niezrozumiałe, poproś o wyjaśnienie innymi słowami. Nie ma głupich pytań, gdy chodzi o Twoje oszczędności.

Trzy sygnały ostrzegawcze

Oprócz odpowiedzi na powyższe pytania zwróć uwagę na sposób prowadzenia rozmowy:

• Presja czasu: „decyzja musi zapaść dziś, bo inni czekają”. Dobre projekty nie wymagają podejmowania decyzji pod presją.
• Brak dokumentów: firma nie chce pokazać wzoru umowy przed decyzją albo zniechęca do konsultacji z prawnikiem.
• Zachęta do kredytu: ktoś sugeruje, żebyś wziął kredyt, by zainwestować. Inwestować warto tylko wolne środki.

Checklista do wydrukowania

• Wiem, kto będzie właścicielem mieszkania lub jaka hipoteka mnie zabezpiecza.
• Sprawdziłem firmę w KRS, na białej liście VAT i liście ostrzeżeń KNF.
• Widziałem przynajmniej jedną realizację na żywo lub w szczegółach.
• Mam kalkulację z wariantem pesymistycznym.
• Prognoza ceny opiera się na cenach transakcyjnych.
• Umowa określa budżet remontu i limit przekroczenia.
• Wiem, jak często dostanę raport i co w nim będzie.
• Znam kolejność zwrotu kapitału i podział zysku.
• Znam plan B na wypadek dłuższej sprzedaży.
• Skonsultowałem umowę z prawnikiem i podatki z doradcą.

Jeśli chcesz zadać te dziesięć pytań mnie, zrób to śmiało. Napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Czy muszę znać się na nieruchomościach, żeby zadać te pytania?

Nie. Pytania są napisane tak, żeby mogła je zadać osoba bez doświadczenia. Ważne jest, żeby odpowiedzi były konkretne i potwierdzone dokumentami.

Ile czasu powinienem dać sobie na decyzję?

Tyle, ile potrzebujesz. Rozsądny partner da Ci czas na przeczytanie umowy, konsultację z prawnikiem i rozmowę z rodziną.

Czy mogę porozmawiać z innymi inwestorami?

Warto o to poprosić. Ja chętnie kontaktuję nowe osoby z inwestorami, którzy już ze mną współpracowali, oczywiście jeśli wyrażą na to zgodę.

Co jest ważniejsze: wysoki prognozowany zysk czy dobre zabezpieczenie?

Dla większości osób, które inwestują oszczędności, ważniejsze jest zabezpieczenie i przejrzystość. Wysoka prognoza bez dobrej umowy niewiele znaczy.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.