Flip 50/50: jak to działa i kto jest właścicielem mieszkania

Flip 50/50 to model, w którym Ty wnosisz kapitał, a ja z zespołem XOOL.PL wnoszę pracę: szukanie mieszkania, kalkulację, remont i sprzedaż. Brzmi prosto i w dużej mierze takie jest, ale przy pieniądzach liczą się szczegóły. W tym artykule spokojnie przechodzę przez cały proces, tłumaczę pojęcia i piszę wprost, gdzie jest ryzyko.

Zanim zaczniemy, jedno ważne zastrzeżenie. XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Nie zbieramy pieniędzy do wspólnej puli. Każda współpraca opiera się na indywidualnej umowie cywilnoprawnej dotyczącej jednego, konkretnego mieszkania.

Czym jest flip, w dwóch zdaniach

Flip to zakup mieszkania, które wymaga remontu, doprowadzenie go do dobrego stanu i sprzedaż po wyższej cenie. Zarobek to różnica między ceną sprzedaży a sumą wszystkich kosztów, a nie między ceną sprzedaży a ceną zakupu.

Ta druga część zdania jest kluczowa. Do kosztów zaliczamy między innymi:

• cenę zakupu mieszkania,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), na rynku wtórnym zwykle 2% ceny,
• taksę notarialną i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
• remont: robociznę, materiały, kuchnię, wyposażenie łazienki,
• czynsz do wspólnoty i media przez cały czas trwania projektu,
• home staging, czyli przygotowanie mieszkania do zdjęć i prezentacji,
• koszty sprzedaży, np. ogłoszenia i ewentualną prowizję pośrednika.

Kto co robi w modelu 50/50

Podział ról jest prosty i warto go mieć zapisany w umowie.

Ty jako inwestor kupujesz mieszkanie na siebie, u notariusza, i finansujesz zakup oraz remont. Podejmujesz też kluczowe decyzje, bo to Twoja własność: akceptujesz zakup, budżet i cenę sprzedaży.

Ja i mój zespół szukamy okazji, sprawdzamy stan prawny i techniczny, negocjujemy cenę, przygotowujemy kalkulację, prowadzimy remont z naszymi stałymi ekipami, robimy home staging i zajmujemy się sprzedażą. Za tę pracę nie pobieramy stałego wynagrodzenia z góry. Zarabiamy tylko wtedy, gdy projekt przyniesie zysk.

Po sprzedaży najpierw wraca do Ciebie cały zainwestowany kapitał, a zysk po odjęciu wszystkich kosztów dzielimy po połowie.

Kto jest właścicielem mieszkania

To najczęstsze pytanie, jakie słyszę, i słusznie. W modelu, który proponuję, właścicielem mieszkania jesteś Ty. Kupujesz je aktem notarialnym, jesteś wpisany do księgi wieczystej i pozostajesz właścicielem przez cały czas trwania projektu, aż do dnia sprzedaży.

Co to oznacza w praktyce? Twoje pieniądze nie trafiają na konto mojej firmy, tylko do sprzedającego mieszkanie, a potem na faktury za remont. Jeśli cokolwiek stałoby się z moją spółką, mieszkanie nadal należy do Ciebie. Z mojej perspektywy to najbardziej przejrzysty układ, jaki można zaproponować osobie, która powierza komuś swoje oszczędności.

Uczciwie trzeba też powiedzieć, co z tego wynika po drugiej stronie. Jako właściciel ponosisz ryzyko spadku wartości mieszkania i odpowiadasz za nie jak każdy właściciel, np. wobec wspólnoty.

Jak liczymy zysk i skąd bierzemy ceny

Przed zakupem przygotowuję kalkulację w dwóch wariantach: realnym i pesymistycznym. Wariant pesymistyczny zakłada nie tylko niższą cenę sprzedaży, ale też wyższe koszty remontu i dłuższy czas projektu, bo w prawdziwym życiu te rzeczy zwykle idą w parze. Jeśli mieszkanie nie broni się w wariancie pesymistycznym, rezygnujemy z zakupu.

Cenę sprzedaży szacujemy na podstawie cen transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie tylko cen ofertowych z portali ogłoszeniowych. Ceny w ogłoszeniach to życzenia sprzedających. Ceny transakcyjne to kwoty, za które mieszkania naprawdę zmieniły właściciela.

W trakcie projektu każdy wydatek ma fakturę lub paragon, a Ty co dwa tygodnie dostajesz raport ze zdjęciami postępu prac i zestawieniem kosztów. Budżet remontu ma ustalony w umowie limit przekroczenia, maksymalnie 15%. Każdy wydatek ponad budżet wymaga Twojej zgody.

Dla orientacji: w ostatnich 24 miesiącach średni zysk na zamkniętym projekcie wyniósł u nas około 48 tys. zł przed opodatkowaniem. To średnia z przeszłości, a nie obietnica. Były projekty lepsze i gorsze, a przyszłe mogą przynieść mniej niż prognoza albo zakończyć się stratą.

Gdzie jest ryzyko

Nie chcę, żebyś po tym artykule miał wrażenie, że to inwestycja bez ryzyka. Oto najważniejsze zagrożenia:

• Rynek: ceny mieszkań mogą spaść w trakcie projektu, a popyt osłabnąć, np. po zmianie stóp procentowych.
• Remont: w starych mieszkaniach po skuciu płytek czasem wychodzą niespodzianki, np. zniszczona instalacja.
• Czas: sprzedaż może potrwać dłużej, a każdy miesiąc to czynsz, media i zamrożony kapitał.
• Podatki: wynik netto zależy od Twojej sytuacji podatkowej.
• Płynność: przez kilka lub kilkanaście miesięcy nie masz dostępu do tych pieniędzy.

Dlatego proponuję inwestowanie tylko wolnych środków, bez których możesz spokojnie żyć. Nigdy nie zachęcam do brania kredytu na taką inwestycję.

Podatki w skrócie

Jeśli jako osoba prywatna sprzedasz mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je kupiłeś, co do zasady zapłacisz 19% podatku PIT od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami zakupu i remontu. Stąd tak ważne są faktury.

Jest jednak istotne zastrzeżenie. Urzędy skarbowe i sądy coraz częściej uznają powtarzalne flipy za działalność gospodarczą, co zmienia sposób opodatkowania, a czasem pojawia się też kwestia VAT. To zależy od Twojej konkretnej sytuacji, dlatego przed startem warto porozmawiać z doradcą podatkowym. Chętnie przekażę mu wszystkie dokumenty projektu.

Checklista przed podpisaniem umowy flip 50/50

• Umowa wskazuje konkretne mieszkanie: adres i numer księgi wieczystej.
• Mieszkanie kupujesz na siebie, aktem notarialnym.
• Znasz kalkulację w wariancie realnym i pesymistycznym.
• Cena sprzedaży jest oparta na cenach transakcyjnych.
• Budżet remontu ma limit przekroczenia i zasady akceptacji wydatków.
• Wiesz, jak często i w jakiej formie dostaniesz raporty.
• Umowa opisuje podział zysku i kolejność rozliczeń.
• Umowa mówi, co się dzieje, gdy sprzedaż się przedłuża lub cena jest niższa.
• Są opisane drogi wyjścia, np. wynajem lub kwatera pracownicza.
• Umowę przeczytał prawnik lub doradca, któremu ufasz.

Dla kogo jest ten model

Flip 50/50 sprawdza się u osób, które mają odłożony kapitał, rozumieją, że inwestycja może przynieść mniej niż zakładano, i nie mają czasu ani ochoty samodzielnie prowadzić remontów. Wiele osób traktuje pierwszy wspólny projekt także jako naukę: widzi z bliska zakup, remont i sprzedaż. Jeśli wolisz stały procent i nie chcesz być właścicielem mieszkania, alternatywą jest pożyczka dla spółki zabezpieczona hipoteką na stałym oprocentowaniu. Opisuję ją w osobnym artykule.

Nie ma tu żadnego pośpiechu. Jeśli chcesz porozmawiać o konkretnym projekcie, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Ile trwa jeden flip?

Najczęściej od kilku do kilkunastu miesięcy, licząc od zakupu do sprzedaży. Sam remont zwykle zajmuje kilka tygodni do kilku miesięcy, a czas sprzedaży zależy od rynku. W wariancie pesymistycznym zawsze zakładamy dłuższy okres.

Ile pieniędzy potrzeba, żeby zacząć?

Tyle, ile kosztuje zakup konkretnego mieszkania razem z podatkiem, notariuszem i remontem. W Zagłębiu mowa zwykle o kilkuset tysiącach złotych, ale dokładna kwota wynika z kalkulacji danego lokalu.

Co, jeśli mieszkanie nie sprzeda się w planowanym czasie?

Wtedy razem analizujemy sytuację. Możemy skorygować cenę, poprawić prezentację albo czasowo wynająć mieszkanie, także jako kwaterę pracowniczą. Warianty są opisane w umowie przed startem.

Czy mogę obejrzeć mieszkanie i remont na żywo?

Tak, zapraszam. To Twoje mieszkanie, więc możesz przyjechać w każdej chwili po uzgodnieniu terminu z ekipą.

Czy muszę zakładać firmę?

Nie zawsze, ale przy kilku projektach urząd skarbowy może uznać Twoje flipy za działalność gospodarczą. Ocenę warto zlecić doradcy podatkowemu.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.