Author: admin7479

Flip 50/50 to model, w którym Ty wnosisz kapitał, a ja z zespołem XOOL.PL wnoszę pracę: szukanie mieszkania, kalkulację, remont i sprzedaż. Brzmi prosto i w dużej mierze takie jest, ale przy pieniądzach liczą się szczegóły. W tym artykule spokojnie przechodzę przez cały proces, tłumaczę pojęcia i piszę wprost, gdzie jest ryzyko.

Zanim zaczniemy, jedno ważne zastrzeżenie. XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Nie zbieramy pieniędzy do wspólnej puli. Każda współpraca opiera się na indywidualnej umowie cywilnoprawnej dotyczącej jednego, konkretnego mieszkania.

Czym jest flip, w dwóch zdaniach

Flip to zakup mieszkania, które wymaga remontu, doprowadzenie go do dobrego stanu i sprzedaż po wyższej cenie. Zarobek to różnica między ceną sprzedaży a sumą wszystkich kosztów, a nie między ceną sprzedaży a ceną zakupu.

Ta druga część zdania jest kluczowa. Do kosztów zaliczamy między innymi:

• cenę zakupu mieszkania,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), na rynku wtórnym zwykle 2% ceny,
• taksę notarialną i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
• remont: robociznę, materiały, kuchnię, wyposażenie łazienki,
• czynsz do wspólnoty i media przez cały czas trwania projektu,
• home staging, czyli przygotowanie mieszkania do zdjęć i prezentacji,
• koszty sprzedaży, np. ogłoszenia i ewentualną prowizję pośrednika.

Kto co robi w modelu 50/50

Podział ról jest prosty i warto go mieć zapisany w umowie.

Ty jako inwestor kupujesz mieszkanie na siebie, u notariusza, i finansujesz zakup oraz remont. Podejmujesz też kluczowe decyzje, bo to Twoja własność: akceptujesz zakup, budżet i cenę sprzedaży.

Ja i mój zespół szukamy okazji, sprawdzamy stan prawny i techniczny, negocjujemy cenę, przygotowujemy kalkulację, prowadzimy remont z naszymi stałymi ekipami, robimy home staging i zajmujemy się sprzedażą. Za tę pracę nie pobieramy stałego wynagrodzenia z góry. Zarabiamy tylko wtedy, gdy projekt przyniesie zysk.

Po sprzedaży najpierw wraca do Ciebie cały zainwestowany kapitał, a zysk po odjęciu wszystkich kosztów dzielimy po połowie.

Kto jest właścicielem mieszkania

To najczęstsze pytanie, jakie słyszę, i słusznie. W modelu, który proponuję, właścicielem mieszkania jesteś Ty. Kupujesz je aktem notarialnym, jesteś wpisany do księgi wieczystej i pozostajesz właścicielem przez cały czas trwania projektu, aż do dnia sprzedaży.

Co to oznacza w praktyce? Twoje pieniądze nie trafiają na konto mojej firmy, tylko do sprzedającego mieszkanie, a potem na faktury za remont. Jeśli cokolwiek stałoby się z moją spółką, mieszkanie nadal należy do Ciebie. Z mojej perspektywy to najbardziej przejrzysty układ, jaki można zaproponować osobie, która powierza komuś swoje oszczędności.

Uczciwie trzeba też powiedzieć, co z tego wynika po drugiej stronie. Jako właściciel ponosisz ryzyko spadku wartości mieszkania i odpowiadasz za nie jak każdy właściciel, np. wobec wspólnoty.

Jak liczymy zysk i skąd bierzemy ceny

Przed zakupem przygotowuję kalkulację w dwóch wariantach: realnym i pesymistycznym. Wariant pesymistyczny zakłada nie tylko niższą cenę sprzedaży, ale też wyższe koszty remontu i dłuższy czas projektu, bo w prawdziwym życiu te rzeczy zwykle idą w parze. Jeśli mieszkanie nie broni się w wariancie pesymistycznym, rezygnujemy z zakupu.

Cenę sprzedaży szacujemy na podstawie cen transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie tylko cen ofertowych z portali ogłoszeniowych. Ceny w ogłoszeniach to życzenia sprzedających. Ceny transakcyjne to kwoty, za które mieszkania naprawdę zmieniły właściciela.

W trakcie projektu każdy wydatek ma fakturę lub paragon, a Ty co dwa tygodnie dostajesz raport ze zdjęciami postępu prac i zestawieniem kosztów. Budżet remontu ma ustalony w umowie limit przekroczenia, maksymalnie 15%. Każdy wydatek ponad budżet wymaga Twojej zgody.

Dla orientacji: w ostatnich 24 miesiącach średni zysk na zamkniętym projekcie wyniósł u nas około 48 tys. zł przed opodatkowaniem. To średnia z przeszłości, a nie obietnica. Były projekty lepsze i gorsze, a przyszłe mogą przynieść mniej niż prognoza albo zakończyć się stratą.

Gdzie jest ryzyko

Nie chcę, żebyś po tym artykule miał wrażenie, że to inwestycja bez ryzyka. Oto najważniejsze zagrożenia:

• Rynek: ceny mieszkań mogą spaść w trakcie projektu, a popyt osłabnąć, np. po zmianie stóp procentowych.
• Remont: w starych mieszkaniach po skuciu płytek czasem wychodzą niespodzianki, np. zniszczona instalacja.
• Czas: sprzedaż może potrwać dłużej, a każdy miesiąc to czynsz, media i zamrożony kapitał.
• Podatki: wynik netto zależy od Twojej sytuacji podatkowej.
• Płynność: przez kilka lub kilkanaście miesięcy nie masz dostępu do tych pieniędzy.

Dlatego proponuję inwestowanie tylko wolnych środków, bez których możesz spokojnie żyć. Nigdy nie zachęcam do brania kredytu na taką inwestycję.

Podatki w skrócie

Jeśli jako osoba prywatna sprzedasz mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je kupiłeś, co do zasady zapłacisz 19% podatku PIT od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami zakupu i remontu. Stąd tak ważne są faktury.

Jest jednak istotne zastrzeżenie. Urzędy skarbowe i sądy coraz częściej uznają powtarzalne flipy za działalność gospodarczą, co zmienia sposób opodatkowania, a czasem pojawia się też kwestia VAT. To zależy od Twojej konkretnej sytuacji, dlatego przed startem warto porozmawiać z doradcą podatkowym. Chętnie przekażę mu wszystkie dokumenty projektu.

Checklista przed podpisaniem umowy flip 50/50

• Umowa wskazuje konkretne mieszkanie: adres i numer księgi wieczystej.
• Mieszkanie kupujesz na siebie, aktem notarialnym.
• Znasz kalkulację w wariancie realnym i pesymistycznym.
• Cena sprzedaży jest oparta na cenach transakcyjnych.
• Budżet remontu ma limit przekroczenia i zasady akceptacji wydatków.
• Wiesz, jak często i w jakiej formie dostaniesz raporty.
• Umowa opisuje podział zysku i kolejność rozliczeń.
• Umowa mówi, co się dzieje, gdy sprzedaż się przedłuża lub cena jest niższa.
• Są opisane drogi wyjścia, np. wynajem lub kwatera pracownicza.
• Umowę przeczytał prawnik lub doradca, któremu ufasz.

Dla kogo jest ten model

Flip 50/50 sprawdza się u osób, które mają odłożony kapitał, rozumieją, że inwestycja może przynieść mniej niż zakładano, i nie mają czasu ani ochoty samodzielnie prowadzić remontów. Wiele osób traktuje pierwszy wspólny projekt także jako naukę: widzi z bliska zakup, remont i sprzedaż. Jeśli wolisz stały procent i nie chcesz być właścicielem mieszkania, alternatywą jest pożyczka dla spółki zabezpieczona hipoteką na stałym oprocentowaniu. Opisuję ją w osobnym artykule.

Nie ma tu żadnego pośpiechu. Jeśli chcesz porozmawiać o konkretnym projekcie, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Ile trwa jeden flip?

Najczęściej od kilku do kilkunastu miesięcy, licząc od zakupu do sprzedaży. Sam remont zwykle zajmuje kilka tygodni do kilku miesięcy, a czas sprzedaży zależy od rynku. W wariancie pesymistycznym zawsze zakładamy dłuższy okres.

Ile pieniędzy potrzeba, żeby zacząć?

Tyle, ile kosztuje zakup konkretnego mieszkania razem z podatkiem, notariuszem i remontem. W Zagłębiu mowa zwykle o kilkuset tysiącach złotych, ale dokładna kwota wynika z kalkulacji danego lokalu.

Co, jeśli mieszkanie nie sprzeda się w planowanym czasie?

Wtedy razem analizujemy sytuację. Możemy skorygować cenę, poprawić prezentację albo czasowo wynająć mieszkanie, także jako kwaterę pracowniczą. Warianty są opisane w umowie przed startem.

Czy mogę obejrzeć mieszkanie i remont na żywo?

Tak, zapraszam. To Twoje mieszkanie, więc możesz przyjechać w każdej chwili po uzgodnieniu terminu z ekipą.

Czy muszę zakładać firmę?

Nie zawsze, ale przy kilku projektach urząd skarbowy może uznać Twoje flipy za działalność gospodarczą. Ocenę warto zlecić doradcy podatkowemu.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.

Nie każdy chce być właścicielem remontowanego mieszkania i przejmować ryzyko jego sprzedaży. Część osób woli pożyczyć pieniądze spółce na ustalony, stały procent i wiedzieć z góry, ile i kiedy ma otrzymać. Wtedy najważniejsze pytanie brzmi: co mnie zabezpiecza, jeśli coś pójdzie nie tak? W tym artykule tłumaczę prostym językiem, jak działa pożyczka dla XOOL.PL zabezpieczona hipoteką i jakie dokumenty ją wspierają.

Na początek jasna informacja. XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Pożyczka to zwykła umowa cywilnoprawna między Tobą a spółką, dotycząca konkretnej kwoty i konkretnej nieruchomości, na której ustanawiana jest hipoteka.

Czym pożyczka różni się od flipa 50/50

W modelu flip 50/50 kupujesz mieszkanie na siebie, a zysk dzielimy po połowie po sprzedaży. Możesz zarobić więcej, ale Twój wynik zależy od ceny sprzedaży, kosztów remontu i czasu.

W modelu pożyczki nie jesteś właścicielem mieszkania. Pożyczasz pieniądze spółce na określony czas i na stałe oprocentowanie zapisane w umowie. Twój dochód nie rośnie, gdy projekt pójdzie świetnie, ale też nie zależy bezpośrednio od tego, za ile sprzedamy konkretne mieszkanie. Ryzyko jest inne: sprowadza się głównie do tego, czy spółka spłaci pożyczkę w terminie, a jeśli nie, to czy zabezpieczenia pozwolą odzyskać pieniądze.

Hipoteka, czyli wpis w księdze wieczystej

Hipoteka to prawo wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, w dziale czwartym, na rzecz pożyczkodawcy. Ustanawia się ją u notariusza, a zaczyna obowiązywać z chwilą wpisu dokonanego przez sąd.

Co daje hipoteka? Jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, możesz dochodzić swoich pieniędzy z tej nieruchomości, i to nawet wtedy, gdy zmieni ona właściciela. Masz też pierwszeństwo przed zwykłymi wierzycielami spółki.

Przy hipotece warto sprawdzić trzy rzeczy:

• Miejsce hipoteki: czy jesteś na pierwszym miejscu, czy przed Tobą jest np. bank. Wierzyciel z wcześniejszym wpisem jest zaspokajany wcześniej.
• Kwotę hipoteki: zwykle ustala się ją wyżej niż sama pożyczka, żeby objęła też odsetki i koszty.
• Stan księgi wieczystej: czy nie ma w niej wzmianek o toczących się sprawach, służebności lub innych obciążeń.

Księgę wieczystą możesz przejrzeć samodzielnie i bezpłatnie w internetowym portalu Ministerstwa Sprawiedliwości, jeśli znasz jej numer. Zawsze go podaję przed podpisaniem umowy.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC)

To oświadczenie spółka składa u notariusza w formie aktu notarialnego. Określa w nim kwotę, do której poddaje się egzekucji, oraz termin, po którym możesz z niego skorzystać.

Po co to jest? Bez takiego oświadczenia, jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, trzeba by najpierw wytoczyć sprawę w sądzie i czekać na wyrok, co może trwać miesiącami. Z aktem notarialnym wystarczy złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, a potem skierować sprawę do komornika. Droga do odzyskania pieniędzy jest wyraźnie krótsza, choć nadal wymaga czasu i formalności.

Weksel in blanco

Weksel in blanco to dokument podpisany przez spółkę, w którym nie wpisano jeszcze kwoty. Towarzyszy mu deklaracja wekslowa, która mówi, kiedy i na jaką kwotę można go wypełnić. Weksel pozwala stosunkowo szybko uzyskać w sądzie nakaz zapłaty. Traktuję go jako uzupełnienie hipoteki i oświadczenia z art. 777 KPC, a nie samodzielne zabezpieczenie.

Bufor wartości, czyli zabezpieczenie w liczbach

Najlepiej przygotowane dokumenty nie pomogą, jeśli nieruchomość jest warta mniej niż dług. Dlatego tak ważna jest relacja między wartością nieruchomości a kwotą pożyczki z odsetkami. Im większa nadwyżka wartości, tym bezpieczniejszy bufor na wypadek spadku cen lub kosztów egzekucji.

Pytaj, skąd pochodzi wycena. Ja opieram się na cenach transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie tylko na cenach z ogłoszeń. Na życzenie możesz zlecić własną wycenę niezależnemu rzeczoznawcy.

Jak wygląda to krok po kroku

Najpierw rozmawiamy o kwocie i okresie pożyczki. Potem pokazuję nieruchomość, jej księgę wieczystą i wycenę. Jeśli wszystko Ci odpowiada, przesyłam projekt umowy do spokojnego przeczytania i konsultacji z prawnikiem. Następnie spotykamy się u notariusza, gdzie podpisujemy dokumenty dotyczące hipoteki i oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Pieniądze przelewasz na rachunek spółki z białej listy, a notariusz składa wniosek o wpis hipoteki. Odsetki wypłacamy zgodnie z harmonogramem z umowy, a kapitał wraca w ustalonym terminie.

Jakie ryzyko zostaje

Mówię o tym otwarcie, bo pożyczka pod hipotekę nie jest lokatą bankową:

• Nie obejmuje jej system ochrony depozytów bankowych (BFG) ani żaden podobny mechanizm.
• Spółka może spóźnić się ze spłatą, a egzekucja z nieruchomości trwa i kosztuje.
• Wartość nieruchomości może spaść poniżej zakładanej.
• Przez okres pożyczki nie masz dostępu do tych pieniędzy, chyba że umowa przewiduje wcześniejszy zwrot.

W najgorszym scenariuszu możesz odzyskać mniej, niż pożyczyłeś, albo odzyskać pieniądze znacznie później. Dlatego proponuję pożyczanie tylko wolnych środków i nigdy nie zachęcam do brania na ten cel kredytu.

Podatki i koszty formalne

Odsetki od pożyczki udzielonej przez osobę prywatną są co do zasady opodatkowane zryczałtowanym podatkiem 19%, który spółka jako płatnik pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego. Na rękę otrzymujesz więc kwotę po podatku. Od umowy pożyczki należy się też podatek PCC, który zgodnie z przepisami płaci pożyczkobiorca, czyli spółka. Koszty notariusza i wpisu hipoteki są ustalane w umowie. Szczegóły Twojej sytuacji najlepiej potwierdzić z doradcą podatkowym.

Checklista przed udzieleniem pożyczki

• Znam numer księgi wieczystej i sprawdziłem ją samodzielnie.
• Wiem, na którym miejscu będzie moja hipoteka i na jaką kwotę.
• Znam wartość nieruchomości i wiem, skąd pochodzi wycena.
• Oprocentowanie jest stałe i zapisane w umowie.
• Wiem, kiedy wypłacane są odsetki i kiedy wraca kapitał.
• Umowa opisuje, co się dzieje przy opóźnieniu w spłacie.
• Spółka złoży oświadczenie z art. 777 KPC u notariusza.
• Sprawdziłem spółkę w KRS i na białej liście podatników VAT.
• Przelew idzie na rachunek widoczny na białej liście.
• Umowę przeczytał prawnik, któremu ufam.

Jeśli chcesz porozmawiać o takiej formie współpracy, bez pośpiechu i bez zobowiązań, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Czy pożyczka pod hipotekę jest bezpieczniejsza niż flip?

Jest inna. Masz stały procent i zabezpieczenie na nieruchomości, ale nie korzystasz z wyższego zysku, gdy projekt pójdzie dobrze. Ryzyko istnieje w obu modelach, tylko rozkłada się inaczej.

Na jak długo udziela się takiej pożyczki?

Najczęściej na okres zbliżony do czasu trwania projektu, czyli od kilku miesięcy do około dwóch lat. Termin zawsze zapisujemy w umowie.

Co się stanie, jeśli spółka nie odda pieniędzy w terminie?

Najpierw rozmawiamy i szukamy rozwiązania. Jeśli to nie pomoże, możesz skorzystać z oświadczenia z art. 777 KPC i hipoteki, czyli skierować sprawę do komornika i dochodzić należności z nieruchomości.

Czy mogę wybrać nieruchomość, na której będzie hipoteka?

Przed podpisaniem umowy pokazuję konkretną nieruchomość i jej księgę wieczystą. Jeśli coś Ci nie odpowiada, po prostu nie podpisujesz umowy.

Kto płaci notariusza?

To ustalamy w umowie przed jej podpisaniem, tak żebyś znał wszystkie koszty z góry.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.

Flipy mieszkań stały się popularne. W internecie łatwo znaleźć firmy i osoby, które zapraszają do wspólnych projektów. Większość działa rzetelnie, ale zanim powierzysz komukolwiek swoje oszczędności, warto zadać kilka konkretnych pytań. Poniżej zebrałem dziesięć, które sam zadałbym przed inwestycją. Zachęcam, żeby zadać je także mnie.

Dla porządku: XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Współpracujemy na podstawie indywidualnych umów cywilnoprawnych, zawsze dotyczących konkretnego mieszkania.

1. Kto będzie właścicielem mieszkania?

To pytanie numer jeden. Najbardziej przejrzysta sytuacja jest wtedy, gdy mieszkanie kupujesz na siebie aktem notarialnym i jesteś wpisany do księgi wieczystej. Druga dobra opcja to pożyczka dla spółki, w której Twoje pieniądze zabezpiecza hipoteka na konkretnej nieruchomości.

Ostrożność zalecam przy modelach, w których pieniądze trafiają do wspólnej puli, a nikt nie potrafi wskazać, w jakie konkretne mieszkanie zostały zainwestowane.

2. Z jaką firmą rozmawiam?

Sprawdź spółkę w Krajowym Rejestrze Sądowym: od kiedy istnieje, kto jest w zarządzie, czy nie jest w likwidacji. Zobacz, czy figuruje na białej liście podatników VAT i czy nie ma jej na liście ostrzeżeń publicznych KNF. Wpisz nazwę firmy i nazwiska osób z zarządu w wyszukiwarkę. To zajmie kwadrans, a może oszczędzić wielu nerwów.

3. Czy mogę zobaczyć poprzednie realizacje?

Zdjęcia przed i po są miłe, ale jeszcze lepiej zobaczyć wyremontowane mieszkanie na żywo albo trwający remont. Zapytaj też o liczby: ile kosztował zakup, remont, za ile się sprzedało i ile trwało. Rzetelny partner pokaże także projekty, które poszły gorzej niż plan, i powie, czego się na nich nauczył.

4. Jak wygląda kalkulacja?

Poproś o pełną kalkulację na piśmie. Powinna zawierać nie tylko cenę zakupu i remont, ale też podatek PCC (na rynku wtórnym zwykle 2%), notariusza, opłaty sądowe, czynsz i media za cały czas projektu, home staging i koszty sprzedaży.

Zapytaj o wariant pesymistyczny. Dobry wariant pesymistyczny zakłada jednocześnie niższą cenę sprzedaży, wyższe koszty i dłuższy czas. Jeśli ktoś pokazuje tylko jeden, optymistyczny scenariusz, to sygnał ostrzegawczy.

5. Skąd wiadomo, za ile sprzedamy?

Ceny w ogłoszeniach to oczekiwania sprzedających. Rzetelna prognoza opiera się na cenach transakcyjnych, czyli kwotach z aktów notarialnych, które można znaleźć w Rejestrze Cen Nieruchomości. Poproś o kilka przykładów podobnych mieszkań sprzedanych w okolicy w ostatnich miesiącach.

6. Co, jeśli remont się przedłuży lub podrożeje?

To zdarza się często, zwłaszcza w starszych budynkach. Umowa powinna określać budżet remontu, maksymalny limit jego przekroczenia (u nas to 15%) oraz zasadę, że każdy dodatkowy wydatek wymaga Twojej akceptacji. Zapytaj też, kto pokrywa przekroczenie ponad limit.

7. Jak będę informowany?

Nie musisz codziennie dzwonić, ale powinieneś wiedzieć, co dzieje się z Twoimi pieniędzmi. Dobra praktyka to regularny raport, np. co dwa tygodnie, ze zdjęciami postępu prac i zestawieniem wydatków wraz z fakturami.

8. Jak i kiedy rozliczamy zysk?

Zapytaj o kolejność: czy najpierw wraca cały Twój kapitał, a dopiero potem dzieli się zysk? Jak liczone są koszty? Kto rozlicza podatek od sprzedaży? W modelu flip 50/50 zysk to cena sprzedaży minus wszystkie udokumentowane koszty, dzielony po połowie.

Pamiętaj o podatkach. Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym je kupiłeś, co do zasady oznacza 19% PIT od dochodu. Przy kilku flipach urząd może uznać to za działalność gospodarczą. Przed startem porozmawiaj z doradcą podatkowym.

9. Jakie są drogi wyjścia?

Co, jeśli mieszkanie nie sprzeda się w planowanym czasie? Możliwości jest kilka: korekta ceny, lepsza prezentacja, czasowy wynajem, a w Zagłębiu także kwatera pracownicza. Lepiej znać plan B, zanim podpiszesz umowę, niż szukać go w trakcie.

10. Czy ktoś obiecuje mi zysk bez ryzyka?

Jeśli tak, zapal czerwoną lampkę. Inwestycje w nieruchomości mogą przynieść mniej niż prognoza, a nawet stratę. Uczciwy partner mówi o tym wprost i pokazuje, co może pójść nie tak. U nas średni zysk na zamkniętym projekcie w ostatnich 24 miesiącach wyniósł około 48 tys. zł przed opodatkowaniem, ale to średnia z przeszłości, a nie obietnica na przyszłość.

Jak rozmawiać o odpowiedziach

Sama lista pytań to dopiero połowa pracy. Druga połowa to uważne słuchanie odpowiedzi. Zwróć uwagę, czy rozmówca odpowiada konkretnie, liczbami i dokumentami, czy raczej ogólnikami w stylu „na pewno się uda” albo „tak robią wszyscy”. Dobrym zwyczajem jest zapisywanie odpowiedzi i poproszenie o potwierdzenie najważniejszych ustaleń mailem. Jeśli coś jest dla Ciebie niezrozumiałe, poproś o wyjaśnienie innymi słowami. Nie ma głupich pytań, gdy chodzi o Twoje oszczędności.

Trzy sygnały ostrzegawcze

Oprócz odpowiedzi na powyższe pytania zwróć uwagę na sposób prowadzenia rozmowy:

• Presja czasu: „decyzja musi zapaść dziś, bo inni czekają”. Dobre projekty nie wymagają podejmowania decyzji pod presją.
• Brak dokumentów: firma nie chce pokazać wzoru umowy przed decyzją albo zniechęca do konsultacji z prawnikiem.
• Zachęta do kredytu: ktoś sugeruje, żebyś wziął kredyt, by zainwestować. Inwestować warto tylko wolne środki.

Checklista do wydrukowania

• Wiem, kto będzie właścicielem mieszkania lub jaka hipoteka mnie zabezpiecza.
• Sprawdziłem firmę w KRS, na białej liście VAT i liście ostrzeżeń KNF.
• Widziałem przynajmniej jedną realizację na żywo lub w szczegółach.
• Mam kalkulację z wariantem pesymistycznym.
• Prognoza ceny opiera się na cenach transakcyjnych.
• Umowa określa budżet remontu i limit przekroczenia.
• Wiem, jak często dostanę raport i co w nim będzie.
• Znam kolejność zwrotu kapitału i podział zysku.
• Znam plan B na wypadek dłuższej sprzedaży.
• Skonsultowałem umowę z prawnikiem i podatki z doradcą.

Jeśli chcesz zadać te dziesięć pytań mnie, zrób to śmiało. Napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Czy muszę znać się na nieruchomościach, żeby zadać te pytania?

Nie. Pytania są napisane tak, żeby mogła je zadać osoba bez doświadczenia. Ważne jest, żeby odpowiedzi były konkretne i potwierdzone dokumentami.

Ile czasu powinienem dać sobie na decyzję?

Tyle, ile potrzebujesz. Rozsądny partner da Ci czas na przeczytanie umowy, konsultację z prawnikiem i rozmowę z rodziną.

Czy mogę porozmawiać z innymi inwestorami?

Warto o to poprosić. Ja chętnie kontaktuję nowe osoby z inwestorami, którzy już ze mną współpracowali, oczywiście jeśli wyrażą na to zgodę.

Co jest ważniejsze: wysoki prognozowany zysk czy dobre zabezpieczenie?

Dla większości osób, które inwestują oszczędności, ważniejsze jest zabezpieczenie i przejrzystość. Wysoka prognoza bez dobrej umowy niewiele znaczy.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.

Remont to zwykle największa niewiadoma w każdym flipie. To od niego zależy, czy projekt skończy się w terminie i w budżecie, a więc także ile zostanie do podziału po sprzedaży. W tym artykule wyjaśniam, z czego składa się koszt remontu mieszkania pod sprzedaż w Zagłębiu, jak go planujemy i kontrolujemy oraz dlaczego czas jest tak samo ważny jak pieniądze.

Od czego zależy koszt remontu

Nie ma jednej stawki za metr, która pasowałaby do każdego mieszkania. Na koszt wpływa przede wszystkim:

• Stan instalacji: czy trzeba wymienić instalację elektryczną (w starych blokach bywa aluminiowa) i wodno-kanalizacyjną.
• Zakres prac w łazience i kuchni: to zwykle najdroższe pomieszczenia.
• Zmiany układu: np. wyburzenie ściany i otwarcie kuchni na salon. Każdą taką zmianę trzeba sprawdzić pod kątem konstrukcji i zgody wspólnoty.
• Okna i drzwi: wymiana podnosi koszt, ale czasem jest konieczna.
• Metraż i standard wykończenia.
• Budynek: w kamienicy często wychodzi więcej niespodzianek niż w bloku z lat 70.

Bardzo orientacyjnie: lekkie odświeżenie (malowanie, podłogi, drobne naprawy) to zupełnie inny poziom kosztów niż remont generalny z wymianą instalacji, nową łazienką i kuchnią. Różnica może być kilkukrotna. Dlatego każde mieszkanie wyceniam indywidualnie, zanim zapadnie decyzja o zakupie.

Główne składniki kosztu

Typowy budżet remontu pod sprzedaż składa się z kilku części:

• Robocizna: rozbiórki, instalacje, tynki, gładzie, malowanie, podłogi, płytki, biały montaż.
• Materiały budowlane: kleje, farby, gładzie, przewody, rury.
• Materiały wykończeniowe: panele, płytki, drzwi, oświetlenie.
• Kuchnia i wyposażenie łazienki.
• Projekt wnętrza i home staging, czyli dekoracje do zdjęć i prezentacji.
• Wywóz gruzu, kontener, sprzątanie po remoncie.
• Rezerwa na niespodzianki, zwykle kilka do kilkunastu procent budżetu.

Jak planujemy budżet przed zakupem

Budżet remontu powstaje, zanim kupimy mieszkanie, a nie po zakupie. Oglądam lokal razem z kierownikiem ekipy, sprawdzamy instalacje, ściany, podłogi i okna. Na tej podstawie powstaje wycena w dwóch wariantach: realnym i pesymistycznym.

Wariant pesymistyczny nie oznacza tylko droższego remontu. Zakłada też, że prace potrwają dłużej, a sprzedaż zajmie więcej czasu, więc rosną koszty stałe, takie jak czynsz i media. Jeśli projekt nie ma sensu w wariancie pesymistycznym, nie kupujemy mieszkania.

Jak kontrolujemy koszty w trakcie

Kilka zasad, które stosuję w każdym projekcie:

• Stałe ekipy na stałych stawkach. Pracuję z ludźmi, których znam od lat. Dzięki temu wycena jest przewidywalna, a jakość powtarzalna.
• Zakupy hurtowe. Materiały kupujemy w hurtowniach i sieciach budowlanych z rabatami dla firm, często na kilka projektów naraz.
• Faktura do każdego wydatku. Inwestor widzi każdy koszt, a dokumenty przydają się też przy rozliczeniu podatku.
• Raport co dwa tygodnie. Zdjęcia postępu prac i zestawienie wydatków w porównaniu z budżetem.
• Limit przekroczenia budżetu 15%. Każdy wydatek ponad budżet wymaga zgody inwestora, a limit jest zapisany w umowie.

Nie znaczy to, że niespodzianek nie ma. Po skuciu płytek w starym bloku zdarza się, że trzeba wymienić pion albo część instalacji. Dlatego rezerwa w budżecie i uczciwa rozmowa z inwestorem są ważniejsze niż udawanie, że wszystko da się przewidzieć.

Remont pod sprzedaż to nie remont dla siebie

Najczęstszy błąd początkujących to remont „jak dla siebie”: drogie płytki, designerskie baterie, nietypowe kolory. Kupujący często nie doceni tego w cenie, a koszt został poniesiony.

Remont pod sprzedaż ma być estetyczny, trwały i neutralny. Pieniądze wydajemy tam, gdzie kupujący je widzi i za nie płaci:

• Kuchnia: funkcjonalna, jasna, z rozsądnym sprzętem.
• Łazienka: czysta, nowoczesna, z dobrą wentylacją.
• Podłogi: jednolite w całym mieszkaniu, dające poczucie przestrzeni.
• Światło: dobre oświetlenie potrafi zmienić odbiór całego mieszkania.
• Pierwsze wrażenie: drzwi wejściowe, przedpokój, świeże ściany.

Oszczędzamy tam, gdzie kupujący nie zauważy różnicy, ale nigdy kosztem trwałości i bezpieczeństwa instalacji. Ukryte wady wracają później jako reklamacje i zła opinia.

Czas to też koszt

Każdy miesiąc projektu to czynsz do wspólnoty, media, ubezpieczenie i zamrożony kapitał. Remont, który trwa dwa miesiące dłużej, może zjeść znaczną część zysku, nawet jeśli sama robocizna była tania. Dlatego harmonogram jest dla mnie równie ważny jak kosztorys. Zamawiamy kuchnię i materiały z wyprzedzeniem, żeby ekipa nie czekała, i planujemy kolejność prac tak, by fachowcy nie wchodzili sobie w drogę.

Przykład z praktyki

Weźmy typowe mieszkanie w bloku z lat 70. w Sosnowcu lub Będzinie, około 45–50 metrów, z oryginalną łazienką i kuchnią. Na oględzinach widać, że instalacja elektryczna jest stara, więc od razu zakładamy jej wymianę. W wariancie realnym planujemy nową łazienkę, kuchnię, podłogi i malowanie. W wariancie pesymistycznym dokładamy wymianę części instalacji wodnej, wyższe ceny materiałów i dodatkowy miesiąc prac. Dopiero gdy obie wersje się bronią, rekomenduję zakup.

Ryzyko, o którym trzeba pamiętać

Nawet najlepsza wycena to prognoza, nie pewnik. Ceny materiałów mogą wzrosnąć, fachowiec może zachorować, a w ścianie może czekać coś, czego nie było widać. Każde z tych zdarzeń zmienia koszt i czas, a w efekcie wynik projektu. Inwestycja we flipa może przynieść mniej, niż zakładała kalkulacja, a w skrajnym przypadku stratę. Dlatego zawsze pokazuję wariant pesymistyczny i zachęcam do inwestowania tylko wolnych środków.

Checklista: pytania o remont, zanim zainwestujesz

• Czy wycena remontu powstała przed zakupem mieszkania?
• Czy ktoś z ekipy obejrzał mieszkanie na miejscu?
• Czy budżet zawiera rezerwę na niespodzianki?
• Czy jest wariant pesymistyczny z dłuższym czasem prac?
• Czy znasz harmonogram i planowaną datę zakończenia?
• Czy każdy wydatek będzie miał fakturę?
• Czy umowa określa limit przekroczenia budżetu?
• Czy możesz obejrzeć poprzednie remonty tej ekipy?

Jeśli chcesz zobaczyć nasze remonty na żywo albo omówić wycenę konkretnego mieszkania, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Ile trwa typowy remont mieszkania pod sprzedaż?

Lekkie odświeżenie może zająć kilka tygodni, remont generalny z wymianą instalacji zwykle dwa do trzech miesięcy, a czasem dłużej. Harmonogram zależy od zakresu prac i dostępności materiałów.

Kto decyduje o wyborze materiałów?

Przygotowujemy projekt i listę materiałów, a inwestor może je zobaczyć i zaakceptować. Kierujemy się tym, co sprawdza się przy sprzedaży w danej lokalizacji.

Co się dzieje, gdy remont przekroczy budżet?

Każdy dodatkowy wydatek wymaga zgody inwestora, a łączne przekroczenie jest ograniczone limitem 15% zapisanym w umowie. Informuję o problemie od razu, a nie po fakcie.

Czy remont trzeba zgłaszać w urzędzie?

Większość prac wykończeniowych nie wymaga pozwolenia. Zmiany konstrukcyjne, np. wyburzenie ściany nośnej, wymagają już projektu i formalności, a często także zgody wspólnoty. Sprawdzamy to przed rozpoczęciem prac.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.

Zagłębie Dąbrowskie to zaplecze dla wielu zakładów produkcyjnych, centrów logistycznych i firm budowlanych. Pracują w nich osoby z innych regionów Polski i z zagranicy, które potrzebują czystego i spokojnego miejsca do spania blisko pracy. Stąd rynek kwater pracowniczych. W XOOL.PL prowadzimy ponad 60 łóżek w Będzinie i Sosnowcu, więc w tym artykule opisuję ten rynek od środka: jak działa, kto z niego korzysta, ile wymaga pracy i jakie niesie ryzyko.

Kto korzysta z kwater pracowniczych

Najczęściej naszymi klientami są:

• agencje pracy tymczasowej, które zatrudniają pracowników dla kilku zakładów,
• firmy produkcyjne i logistyczne, które same zapewniają zakwaterowanie,
• firmy budowlane i montażowe, które prowadzą kontrakty w regionie przez kilka miesięcy.

Umowy zawieramy zwykle z firmą, a nie z pojedynczymi osobami. To ułatwia rozliczenia: jedna faktura, jeden kontakt, jasne zasady. Firma odpowiada za dobór pracowników i często pomaga w rozwiązywaniu spraw porządkowych.

Jak wygląda dobra kwatera

Kwatera to zazwyczaj mieszkanie lub dom z pokojami dla kilku osób, wspólną kuchnią i łazienką. Rozlicza się ją najczęściej za łóżko albo za pokój, w stawce miesięcznej lub dobowej.

Z doświadczenia wiem, że najemcy zwracają uwagę na kilka rzeczy:

• Czystość i porządek: to podstawa i najczęstszy powód przedłużania umów.
• Wyposażenie: wygodne łóżka, szafy, pralka, sprawna kuchnia z lodówką.
• Internet: szybkie Wi-Fi to dziś standard, a nie dodatek.
• Dojazd: bliskość przystanku lub zakładu pracy, miejsce do parkowania busa.
• Liczba osób w pokoju: mniej osób oznacza zwykle wyższą stawkę za łóżko i spokojniejsze relacje.

Dlaczego Będzin i Sosnowiec

To miasta z dobrą komunikacją, blisko Katowic, autostrad i dużych stref przemysłowych. Mieszkania i domy są tu wciąż tańsze niż w stolicy regionu, a popyt na zakwaterowanie pracowników utrzymuje się od lat. Nie oznacza to, że będzie tak zawsze. Popyt zależy od sytuacji zakładów, koniunktury i przepisów dotyczących zatrudniania cudzoziemców.

Jak kwatery uzupełniają flipy

Flip daje zysk jednorazowy, po sprzedaży mieszkania. Kwatera daje przychód co miesiąc, dopóki są najemcy. Dla mnie te dwa modele dobrze się uzupełniają.

Jest też drugi, mniej oczywisty powód. Kwatera to dodatkowa droga wyjścia dla flipa. Jeśli wyremontowane mieszkanie nie sprzeda się w planowanym czasie albo rynek chwilowo osłabnie, można je czasowo wynająć jako kwaterę i poczekać na lepszy moment na sprzedaż. Taki wariant, jeśli inwestor go dopuszcza, zapisujemy w umowie przed startem.

To biznes, a nie „dochód pasywny”

Chcę to powiedzieć jasno, bo w internecie kwatery bywają przedstawiane jako łatwe pieniądze. W praktyce wymagają codziennej pracy:

• regularnego sprzątania części wspólnych i kontroli stanu pokoi,
• szybkich napraw: zepsuta pralka czy cieknący kran nie mogą czekać tydzień,
• dobrych relacji z sąsiadami i wspólnotą mieszkaniową,
• kontaktu z firmą-najemcą, zwłaszcza przy rotacji pracowników,
• pilnowania przepisów, m.in. bezpieczeństwa przeciwpożarowego i zasad meldunku,
• rozliczeń podatkowych, które zależą od formy prowadzenia działalności.

Zużycie mieszkania przy kilku osobach jest większe niż przy wynajmie rodzinie. Trzeba to uwzględnić w kalkulacji jako koszt odświeżenia co kilka lat.

Jak liczę opłacalność kwatery

Kalkulację zaczynam od przychodu przy ostrożnym obłożeniu, a nie przy komplecie mieszkańców przez cały rok. Od przychodu odejmuję czynsz do wspólnoty, media, Internet, sprzątanie, drobne naprawy, ubezpieczenie, wymianę wyposażenia i podatki. Osobno dodaję rezerwę na miesiące, w których część łóżek będzie pusta, np. po zakończeniu kontraktu przez firmę. Dopiero wynik po tych wszystkich kosztach mówi, czy kwatera ma sens. Wiele osób, które pierwszy raz liczą kwaterę, zapomina właśnie o rezerwie i o koszcie własnego czasu.

Druga rzecz to umowa z firmą. Dobrze napisana określa liczbę miejsc, stawkę, okres wypowiedzenia, zasady odpowiedzialności za szkody i porządek domowy. Im jaśniejsze zasady na starcie, tym mniej nieporozumień w trakcie.

Ryzyka kwater pracowniczych

• Pustostany: gdy zakład zmniejsza zatrudnienie, firma może wypowiedzieć umowę i łóżka stoją puste.
• Koncentracja klienta: jeśli cała kwatera jest wynajęta jednej firmie, jej decyzja wpływa na cały przychód.
• Szkody: większa liczba osób to większe ryzyko zniszczeń.
• Wspólnota i sąsiedzi: konflikty mogą utrudnić prowadzenie kwatery w danym budynku.
• Zmiany przepisów: np. dotyczących najmu, zatrudniania cudzoziemców czy opodatkowania.

Każde z tych ryzyk może obniżyć wynik poniżej zakładanego, a w skrajnym przypadku sprawić, że kwatera przez jakiś czas przynosi stratę. Dlatego kwatery traktuję jako element portfela, a nie jedyne źródło dochodu.

Jak XOOL.PL współpracuje przy kwaterach

Prowadzimy kwatery samodzielnie, na własnych i wynajmowanych nieruchomościach, oraz wykorzystujemy je jako plan B dla wybranych flipów. XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Jeśli rozmawiamy o współpracy, to zawsze na podstawie indywidualnej umowy cywilnoprawnej dotyczącej konkretnej nieruchomości, np. flipa 50/50, w którym mieszkanie kupujesz na siebie, albo pożyczki dla spółki zabezpieczonej hipoteką na stałym oprocentowaniu.

Checklista: zanim przeznaczysz mieszkanie na kwaterę

• Sprawdź regulamin wspólnoty i porozmawiaj z zarządcą budynku.
• Oceń dojazd do zakładów pracy i komunikację publiczną.
• Policz przychód przy niższym obłożeniu, np. 70–80%, a nie tylko przy pełnym.
• Uwzględnij koszty sprzątania, napraw, mediów i Internetu.
• Zaplanuj rezerwę na odświeżenie mieszkania co kilka lat.
• Przygotuj umowę z firmą z jasnymi zasadami okresu wypowiedzenia i szkód.
• Sprawdź wymogi przeciwpożarowe i ubezpieczenie nieruchomości.
• Skonsultuj formę opodatkowania z doradcą podatkowym.

Jeśli chcesz porozmawiać o kwaterach albo zobaczyć, jak wyglądają nasze, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Czy kwatera przynosi więcej niż zwykły wynajem?

Przy dobrym obłożeniu przychód z łóżek bywa wyższy niż z wynajmu jednej rodzinie, ale koszty obsługi, sprzątania i zużycia też są wyższe. Liczy się wynik po kosztach, a nie sam przychód.

Kto płaci za media w kwaterze?

Zwykle są one wliczone w stawkę za łóżko. Dlatego trzeba dobrze oszacować zużycie prądu, wody i ogrzewania przy kilku mieszkańcach.

Czy do prowadzenia kwater potrzebna jest firma?

Przy większej skali i umowach z firmami zazwyczaj tak. Forma prowadzenia i opodatkowania zależy od Twojej sytuacji, dlatego warto ją ustalić z doradcą podatkowym.

Czy wspólnota może zakazać prowadzenia kwatery?

Wspólnota ma wpływ na zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, a konflikty z sąsiadami mogą realnie utrudnić działalność. Warto sprawdzić to przed zakupem i dbać o dobre relacje.

Na jak długo firmy wynajmują kwatery?

Najczęściej na kilka miesięcy lub dłużej, z określonym okresem wypowiedzenia. Zdarzają się też krótsze kontrakty, np. przy pracach sezonowych, dlatego warto mieć kilku stałych klientów, a nie jednego.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.

Zanim przelejesz komukolwiek pieniądze na inwestycję, poświęć kwadrans na sprawdzenie partnera. Nie trzeba być prawnikiem ani księgowym. Większość informacji jest dostępna bezpłatnie w oficjalnych rejestrach państwowych. W tym artykule pokazuję krok po kroku, gdzie zajrzeć, na co patrzeć i jakie pytania zadać. Zachęcam, żeby tak samo dokładnie sprawdzić moją firmę.

Krok 1. Krajowy Rejestr Sądowy (KRS)

Każda spółka z ograniczoną odpowiedzialnością musi być wpisana do KRS. W bezpłatnej wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości wpisujesz nazwę, numer KRS albo NIP i możesz pobrać aktualny odpis.

Na co zwrócić uwagę:

• Data rejestracji: od jak dawna spółka działa.
• Zarząd: kto może podpisywać umowy w imieniu spółki. Umowę powinna podpisać osoba, która widnieje w KRS.
• Kapitał zakładowy: sam w sobie niewiele mówi o kondycji firmy, ale warto go znać.
• Wzmianki o likwidacji, upadłości lub restrukturyzacji: to ważny sygnał ostrzegawczy.
• Historia zmian: częste zmiany zarządu i nazwy warto wyjaśnić w rozmowie.

Krok 2. Biała lista podatników VAT

Na stronie Ministerstwa Finansów działa wykaz podatników VAT, potocznie nazywany białą listą. Sprawdzisz tam, czy firma jest czynnym podatnikiem VAT i jakie ma zgłoszone rachunki bankowe.

Prosta zasada: przelewaj pieniądze wyłącznie na rachunek widoczny na białej liście albo na rachunek sprzedającego mieszkanie lub notariusza wskazany w akcie notarialnym. Jeśli ktoś prosi o przelew na prywatne konto lub konto spoza listy, zapytaj dlaczego.

Krok 3. Lista ostrzeżeń publicznych KNF

Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi listę ostrzeżeń publicznych, na której umieszcza podmioty podejrzewane o prowadzenie działalności bez wymaganego zezwolenia. Sprawdzenie zajmuje minutę. Warto też wiedzieć, jak wygląda sytuacja rozmówcy: XOOL.PL nie jest bankiem, funduszem ani firmą inwestycyjną i nie podlega nadzorowi KNF. Nie przyjmujemy depozytów i nie zbieramy pieniędzy do wspólnej puli. Współpracujemy na podstawie indywidualnych umów cywilnoprawnych dotyczących konkretnych nieruchomości.

Krok 4. Księga wieczysta mieszkania

Jeśli inwestujesz w konkretne mieszkanie albo pożyczasz pieniądze pod hipotekę, poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź ją w bezpłatnym portalu Ministerstwa Sprawiedliwości. Księga ma cztery działy:

• Dział I: opis nieruchomości, czyli adres i powierzchnia.
• Dział II: właściciel.
• Dział III: prawa osób trzecich, np. służebności, oraz wzmianki o toczących się postępowaniach.
• Dział IV: hipoteki.

Sprawdź, czy właściciel zgadza się z tym, co mówi sprzedający, i czy w dziale IV nie ma hipotek, o których nikt nie wspomniał. Zwróć też uwagę na tzw. wzmianki, czyli informacje o złożonych, ale jeszcze nierozpatrzonych wnioskach.

Krok 5. Sprawozdania finansowe

Spółki składają roczne sprawozdania finansowe, które można bezpłatnie pobrać z Repozytorium Dokumentów Finansowych przy KRS. Nie musisz analizować każdej pozycji. Wystarczy sprawdzić, czy firma w ogóle składa sprawozdania w terminie, czy ma przychody i czy nie ma dużych, powtarzających się strat. Jeśli coś jest niejasne, zapytaj wprost. Rzetelna firma wyjaśni.

Krok 6. Ludzie i historia

Za każdą spółką stoją konkretne osoby. Sprawdź:

• ich doświadczenie zawodowe, np. na LinkedInie,
• wcześniejsze firmy, w których zasiadały w zarządzie,
• artykuły, wywiady i opinie w internecie,
• realizacje: zdjęcia przed i po, a najlepiej mieszkanie obejrzane na żywo.

Umów się na spotkanie. Zobacz biuro, trwający remont, porozmawiaj o liczbach. Poproś o kontakt do osób, które już współpracowały z firmą.

Krok 7. Umowa

Poproś o wzór umowy przed podjęciem decyzji i przeczytaj ją w domu, bez pośpiechu. Dobra umowa jest konkretna. Opisuje nieruchomość z numerem księgi wieczystej, kwoty, terminy, zabezpieczenia, zasady raportowania, rozliczenia zysku i sytuacje awaryjne.

W modelu flip 50/50 umowa powinna jasno mówić, że mieszkanie kupujesz na siebie aktem notarialnym, jak liczony jest zysk (cena sprzedaży minus udokumentowane koszty, dzielone po połowie), jaki jest limit przekroczenia budżetu (u nas 15%) i jak często dostajesz raporty (u nas co dwa tygodnie). W modelu pożyczki: jakie jest stałe oprocentowanie, na której nieruchomości i na jakim miejscu będzie hipoteka i czy spółka złoży oświadczenie o poddaniu się egzekucji u notariusza.

Pokaż umowę prawnikowi, a sprawy podatkowe omów z doradcą podatkowym. To niewielki koszt w porównaniu z kwotą inwestycji.

Krok 8. Sprawdź, czy dokumenty do siebie pasują

Na koniec zestaw ze sobą to, co znalazłeś. Czy nazwa i numer KRS w umowie zgadzają się z rejestrem? Czy osoba podpisująca umowę jest w zarządzie? Czy numer rachunku z umowy widnieje na białej liście? Czy adres mieszkania i numer księgi wieczystej są te same w kalkulacji i w umowie? Takie drobne niezgodności zwykle wynikają z pośpiechu, ale warto je wyjaśnić przed przelewem, a nie po nim.

Sygnały ostrzegawcze

• Obietnice wysokiego zysku bez żadnego ryzyka.
• Presja czasu i zniechęcanie do konsultacji z prawnikiem.
• Brak konkretnej nieruchomości, w którą idą pieniądze.
• Prośba o przelew na prywatne konto lub gotówkę bez pokwitowania.
• Zachęcanie do wzięcia kredytu, żeby zainwestować.
• Niechęć do pokazania dokumentów, faktur lub realizacji.

Pamiętaj też, że nawet rzetelnie sprawdzona firma nie usuwa ryzyka samej inwestycji. Ceny mieszkań mogą spaść, remont może się przedłużyć, a projekt może przynieść mniej niż prognoza albo stratę. Weryfikacja partnera zmniejsza ryzyko współpracy z nieodpowiednią osobą, ale nie ryzyko rynkowe.

Checklista weryfikacji w 15 minut

• Odpis z KRS: data rejestracji, zarząd, brak likwidacji i upadłości.
• Biała lista VAT: status podatnika i numer rachunku.
• Lista ostrzeżeń publicznych KNF: brak wpisu.
• Księga wieczysta: właściciel, obciążenia, hipoteki, wzmianki.
• Sprawozdania finansowe: składane w terminie, bez rażących strat.
• Ludzie: doświadczenie i historia osób z zarządu.
• Realizacje: co najmniej jedna obejrzana na żywo.
• Umowa: wzór przeczytany w domu i skonsultowany z prawnikiem.

Dla ułatwienia: XOOL.PL sp. z o.o. ma numer KRS 0000614750 i NIP 634-28-62-831. Sprawdź nas w każdym z powyższych miejsc. Jeśli po tym masz pytania, napisz SMS, WhatsApp lub Signal albo zadzwoń – numer jest na stronie Kontakt.

Najczęstsze pytania

Czy sprawdzenie firmy w rejestrach coś kosztuje?

Nie. Wyszukiwarka KRS, biała lista VAT, lista ostrzeżeń KNF i przeglądanie ksiąg wieczystych są bezpłatne i dostępne przez internet.

Skąd wziąć numer księgi wieczystej?

Poproś o niego firmę lub sprzedającego. Jeśli ktoś odmawia podania numeru przed podpisaniem umowy, to powód do ostrożności.

Czy wpis w KRS oznacza, że firma jest bezpieczna?

Nie. KRS potwierdza, że spółka istnieje i kto nią zarządza, ale nie ocenia jej rzetelności ani wyników. To tylko pierwszy krok weryfikacji.

Co jeśli nie rozumiem sprawozdania finansowego?

Nie musisz. Poproś znajomą księgową lub doradcę o rzut oka albo zapytaj firmę o wyjaśnienie najważniejszych liczb.

Czy firma niepodlegająca KNF może legalnie przyjmować pieniądze od inwestorów?

Umowy cywilnoprawne dotyczące konkretnej nieruchomości, takie jak wspólny flip, w którym kupujesz mieszkanie na siebie, czy pożyczka zabezpieczona hipoteką, co do zasady nie wymagają zezwolenia KNF. W razie wątpliwości co do konkretnej konstrukcji skonsultuj ją z prawnikiem.

Masz pytania? Napisz SMS, na WhatsAppie lub Signalu albo zadzwoń – dane są na stronie Kontakt. Materiały do samodzielnego policzenia flipa znajdziesz w Darmowych materiałach.